Objektwert Immobilien: So vermeiden Baufinanzierungsvermittler unnötige Ablehnungen

Der Objektwert einer Immobilie gehört zu den häufigsten Ablehnungsgründen in der Baufinanzierung – und wird von vielen Vermittlern trotzdem erst nach der Einreichung relevant. Die Finanzierung scheint zu passen, der Kunde ist überzeugt und die gewünschte Rate steht fest. Doch dann kommt die Rückmeldung der Bank: Der Objektwert fällt niedriger aus als erwartet.

Plötzlich verändert sich der Beleihungsauslauf, Eigenkapital fehlt oder die Kondition verschlechtert sich. Im schlimmsten Fall scheitert die Finanzierung komplett.

Genau solche Fälle sind in der Praxis keine Seltenheit. „Einer der größten Ablehnungsgründe auf unserer Plattform ist die Immobilienbewertung“, sagt Annika Schwabel von der Europace AG.

Viele Vermittler behandeln die Objektbewertung noch immer als reines Bankthema. Das Problem dabei: Wer erst nach der Einreichung erfährt, wie eine Bank ein Objekt tatsächlich bewertet, verliert wertvolle Zeit und muss Kunden häufig nachträglich neue Szenarien erklären.

„Wir wollten verstehen, wie wir diesen Ablehnungsgrund möglichst weit reduzieren können“, erklärt Schwabel.

Für viele Vermittler wirkt es zunächst überraschend, wenn zwei Banken dieselbe Immobilie unterschiedlich bewerten. Tatsächlich ist genau das in der Praxis völlig normal.

Jede Bank arbeitet mit eigenen geschäftspolitischen Vorgaben und Risikokriterien. Das kann bereits bei der Wahl des Bewertungsverfahrens beginnen.

Annika Schwabel nennt ein Beispiel: Während eine Bank Eigentumswohnungen unter 40 Quadratmetern grundsätzlich im Ertragswertverfahren bewertet, setzt eine andere Bank diese Grenze erst bei 30 Quadratmetern an – teilweise verbunden mit weiteren Voraussetzungen wie der Anzahl der Wohneinheiten im Gebäude.

Die Folge: Für dieselbe Immobilie können unterschiedliche Werte entstehen. „Ob ich eine Eigentumswohnung im Ertragswertverfahren oder im Vergleichswertverfahren rechne, macht am Ende einen Unterschied bei der Machbarkeit“, erklärt Schwabel.

Nach ihren Erfahrungen lassen sich Abweichungen von bis zu 20 Prozent häufig noch abbilden. Darüber hinaus wird es deutlich schwieriger – wobei auch diese Grenzen von Bank zu Bank unterschiedlich ausfallen können.

Genau hier setzt die Europace-Wertermittlung an. Ziel ist es, möglichst früh Transparenz über den wahrscheinlichen Objektwert zu schaffen – bevor ein Finanzierungsantrag überhaupt eingereicht wird.

Die Lösung besteht aus zwei Bausteinen.

1. Die bankunabhängige Wertindikation

Bereits vor der eigentlichen Produktauswahl können Vermittler eine bankunabhängige Wertindikation abrufen.

Grundlage dafür ist der sogenannte Konvergenzwert. Dabei werden mehrere Bewertungsverfahren miteinander kombiniert und gewichtet, um eine möglichst realistische Einschätzung des Markt- und Beleihungswertes zu erhalten.

„In der Immobilienbewertung gibt es kein richtig oder falsch. Es gibt immer einen Bereich, der realistisch ist“, sagt Schwabel.

Deshalb liefert die Wertindikation nicht nur einen einzelnen Wert, sondern auch eine Spanne.

Zusätzlich erhalten Vermittler einen Machbarkeitsscore. Dieser zeigt an, wie wahrscheinlich es ist, dass Kaufpreis, Marktwert und Finanzierungswunsch später auch aus Sicht der Bank zusammenpassen.

Gerade in Regionen, in denen wenig eigene Erfahrungswerte vorliegen, kann das eine wertvolle Orientierung sein.

2. Die bankindividuelle Bewertung in der Ergebnisliste

Nach der Bedarfsanalyse beginnt die Produktsuche.

An diesem Punkt werden die Banken abgefragt, die ihre individuellen Bewertungslogiken bereits technisch auf der Plattform hinterlegt haben.

Vermittler erkennen dies über das Haussymbol in der Ergebnisliste. So wird früh sichtbar, ob die Einschätzung einer Bank von der ursprünglichen Wertindikation abweicht – und ob sich dadurch Auswirkungen auf Machbarkeit oder Konditionen ergeben könnten.

„Ich sehe direkt, ob Grün grün bleibt oder ob ich mit meinem Kunden noch einmal über die Finanzierung sprechen muss“, beschreibt Annika Schwabel konkret den Nutzen.

Europace hat die Auswirkungen der Lösung auch anhand konkreter Daten untersucht.

Dafür wurden Banken betrachtet, die die Wertermittlung bereits nutzen. Verglichen wurden die Ablehnungsquoten vor und nach Einführung der Lösung.

Das Ergebnis: Die Ablehnungsquote sank um 15 Prozent.

Gleichzeitig zeigte sich in den Portfolioanalysen eine mittlere Abweichung von weniger als fünf Prozent zwischen dem Konvergenzwert und den tatsächlichen Bewertungen der Banken.

Objektbewertung ist längst kein Thema mehr, das erst im Kreditentscheidungsprozess relevant wird.

Wer früh Transparenz über den Objektwert gewinnt, kann Kunden realistischer beraten, Finanzierungen stabiler strukturieren und die passende Bank gezielter auswählen.

„Wer den Objektwert ignoriert, arbeitet mit verbundenen Augen“, bringt Schwabel es auf den Punkt.

Unterschiedliche Objektwerte gehören nach wie vor zu den häufigsten Gründen für Probleme im Finanzierungsprozess. Gleichzeitig zeigen die Ergebnisse auf der Europace-Plattform, dass sich dieses Risiko deutlich reduzieren lässt.

Die Kombination aus Wertindikation, Machbarkeitsscore und bankindividueller Bewertung schafft Transparenz zu einem Zeitpunkt, an dem Vermittler noch aktiv Einfluss auf die Finanzierung nehmen können.

Für Vermittler bedeutet das vor allem eines: weniger Überraschungen, fundiertere Beratung und eine höhere Wahrscheinlichkeit, Finanzierungen erfolgreich ins Ziel zu bringen.

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