Anteil privater Vermieter in Deutschland: Warum sie den Mietwohnungsmarkt prägen

Private Vermieter machen immer noch den Löwenanteil am deutschen Mietmarkt aus – genauer gesagt 64 Prozent des gesamten Mietwohnungsbestands. Das entspricht rund 5,5 Millionen privaten Haushalten, die aktiv vermieten, oft als smarte Altersvorsorge oder lukrativer Nebenverdienst. Philipp Netz, Gründer der Mieteinander GmbH und selbst passionierter Vermieter aus Stralsund, fasst es treffend zusammen: „Gewohnt wird immer. Die Nachfrage nach gutem Wohnraum ist ungebrochen, egal ob in Metropolen oder C-Städten.“

In unserem exklusiven Interview teilt er praxisnahe Einblicke aus Mecklenburg-Vorpommern, wo er von der ersten leerstehenden Wohnung bis zu Mehrfamilienhäusern skaliert hat.

Der Markt hat sich seit der Niedrigzins-Hype-Phase normalisiert, doch Immobilien bleiben eine Top-Anlageklasse. Warum prägen private Vermieter den Mietwohnungsmarkt so stark? Und wie starten Sie als Einsteiger? Lassen Sie uns das Schritt für Schritt beleuchten – mit aktuellen Zahlen, regionalen Breakdowns und Netz‘ Insider-Tipps.

Laut der jüngsten IW-Studie 2025 hat sich der Anteil privater Vermieter in Deutschland weiter erhöht. Während institutionelle Investoren wie Vonovia nur 20-25 Prozent der Mietwohnungen abdecken, sorgen Kleinvermieter mit 1-2 Objekten für den Großteil. Zwischen 2011 und 2022 stieg ihr Angebot um 33 Prozent – ein klares Signal für steigenden Wohnraumbedarf.

Besonders in ländlichen und mittelgroßen Städten dominieren sie. Nehmen Sie Baden-Württemberg mit 20 Prozent Anteil oder Bayern mit 17 Prozent: Hier vermietet jeder fünfte oder sechste Haushalt. In Berlin sinkt der Wert auf 11 Prozent, doch selbst in Mecklenburg-Vorpommern (15 Prozent) läuft es rund. „In Kleinstädten wie Güstrow oder Wismar ist die Nachfrage stabil – Touristenregionen und Pendler machen den Markt“, erklärt Netz, der dort seine ersten Objekte optimierte.

Die typischen privaten Vermieter in Deutschland sind Mittelständler. Rund 80 Prozent besitzen nur eine oder zwei Einheiten und erzielen dabei netto etwa 5.500 Euro pro Jahr. Die Motive sind klar verteilt: 45 Prozent vermieten zur Altersvorsorge, 30 Prozent wollen aktiv Vermögen aufbauen.

Netz, ehemaliger Banker, startete mit 5.000 Euro Eigenkapital: „Fremdkapitalhebel ist unschlagbar – ich bewegte damit 500.000 Euro in ein Mehrfamilienhaus.“ Seine erste Wohnung in Güstrow stand leer – doch mit Einbauküche und Laminat vermietete er sie ortsüblich hoch. „Ab Tag 1 positiv, trotz C-Stadt.“

Wie stark das regional variiert, zeigt ein Blick auf einzelne Bundesländer:

Regionale Verteilung privater Vermieter Deutschland – Grafik zeigt Dominanz im Süden und Osten.

Nicht überall gleich: In BW und Bayern profitieren Vermieter von hoher Nachfrage und stabilen Mieten. Berlin kämpft mit Regulierung, doch Ostdeutschland boomt leise. Netz‘ Portfolio in Stralsund/Wismar: „Die Nähe zu Rostock und den Touristenattraktionen ist entscheidend. Die Mieter fühlen sich wohl, auch in 30 Jahren.“

In strukturschwachen Regionen wie Mecklenburg gilt: Zentrale Lagen wählen. „Je kleiner der Ort, desto näher am Kirchturm – Peripherie baut zuerst ab.“

Seine Worte im Podcast „Fundament & Finanzen“ verdeutlichen: Privates Vermieten ist weit mehr als Renditeoptimierung. Es ist ein wichtiger Beitrag zur Wohnraumversorgung, Lebensqualität und sozialen Stabilität in Städten und Gemeinden.

Diese Einschätzung deckt sich mit Marktdaten: Trotz Zinswende und gestiegener Baukosten bleibt der Wohnraumbedarf hoch – insbesondere in Städten, aber auch in vielen kleineren und mittleren Regionen.

Netz wechselte schnell von WEG-Wohnung zu MFH: „In der Eigentümergemeinschaft wenig Einfluss auf Fassade oder Garten. Im Mehrfamilienhaus halte ich das Zepter.“ Vorteil: Vollkontrolle, Hebelwirkung. Sein Sprung: 35.000 Euro Gewinn aus Wohnung → 500.000 Euro Finanzierung für MFH mit Leerstand. „Chance zur Strukturierung – 3 von 8 Einheiten frei.“

Wer Mehrfamilienhäuser kauft, trägt auch mehr Risiko. Netz selbst erlebte eine böse Überraschung: Eine Dachterrasse verursachte einen sechsstelligen Sanierungsschaden – auch der Gutachter hatte das Ausmaß nicht erkannt. Seine Lehre daraus: „Immer detailliert prüfen, nie auf den ersten Blick vertrauen.“ Bei der Mieterauswahl legt er Wert auf Bonität und Motivation: „Ich suche Leute, die morgens aufstehen und zur Arbeit gehen.“

Und bei der Finanzierung gilt dasselbe Prinzip wie beim Kauf: Vorbereitung schlägt alles. „Banken lieben strukturierte Pläne – 10-Jahres-Szenario, mehrere Anbieter vergleichen.“

Der Mietmarkt Stadt-Land-Vergleich offenbart deutliche Unterschiede in der Vermieterstruktur. In Kleinstädten mit bis zu 20.000 Einwohnern ist etwa jeder sechste Haushalt Vermieter. In Großstädten hingegen liegt der Anteil nur bei rund elf Prozent.

Bundesländer mit hoher Eigentumsquote und dezentraler Struktur – darunter Baden-Württemberg, Rheinland-Pfalz und Bayern – weisen besonders viele private Vermieter auf. In strukturschwächeren Regionen zeigt sich zudem, dass private Vermieter oft bereit sind, auch dort zu investieren, wo institutionelle Anbieter zurückhaltender agieren.

Netz beschreibt dies aus eigener Erfahrung: Entscheidend sei nicht allein die Metropole, sondern die Frage, ob ein Standort langfristig bewohnbar und wirtschaftlich tragfähig bleibt.

Eine der größten Herausforderungen für private Vermieter ist die energetische Sanierung. Um die Klimaziele bis 2045 zu erreichen, wären jährliche Investitionen von über 70 Milliarden Euro notwendig – davon rund 25 Milliarden Euro allein durch private Vermieter.

Gleichzeitig sind die Refinanzierungsmöglichkeiten begrenzt. Die Umlagefähigkeit von Sanierungskosten ist gesetzlich eingeschränkt, Mietpreisbremsen lassen wenig Spielraum nach oben – und steigende Zinsen erhöhen den Kapitaldienst zusätzlich. 

Für viele private Vermieter stellt sich daher die Frage, ob weitere Investitionen wirtschaftlich darstellbar sind oder ob ein Rückzug aus dem Markt droht – mit direkten Folgen für das Wohnungsangebot in Deutschland.

Ein oft unterschätzter Aspekt der privaten Vermietung ist die persönliche Nähe zu den Mietern. Entscheidungen werden schneller getroffen, Probleme direkter gelöst und Investitionen oft langfristiger gedacht.

Philipp Netz betont, dass wirtschaftliche Vernunft und soziale Verantwortung kein Widerspruch seien:

Die Rolle privater Vermieter im deutschen Wohnungsmarkt geht weit über reine Zahlen hinaus. Sie stellen den Großteil des Wohnungsangebots, investieren dezentral und tragen zur sozialen Durchmischung vieler Quartiere bei.

Für Politik, Finanzierer und Wohnungswirtschaft ist der hohe Anteil privater Vermieter in Deutschland daher ein zentraler Faktor. Regulatorische Eingriffe, Förderprogramme und Klimaschutzmaßnahmen wirken hier unmittelbar – positiv wie negativ.

Wer heute noch zögert, könnte morgen im Wettbewerb um gute Objekte das Nachsehen haben – denn der Markt belohnt Vorbereitung und schnelles Handeln.

Wie hoch ist der Anteil privater Vermieter 2026?
Laut IW-Studie 2025 liegt der Anteil privater Vermieter in Deutschland bei rund 64 Prozent – das entspricht etwa 5,5 Millionen Haushalten.

Eignen sich Mehrfamilienhäuser für Einsteiger?
Einsteiger fahren mit privat erworbenen Objekten steuerlich am besten. Ab etwa 8 bis 10 Einheiten lohnt sich auch der Aufwand einer eigenen Hausverwaltung.

Beste Regionen für private Vermieter?
Baden-Württemberg (20%) und Bayern (17%) bieten stabile Nachfrage und solide Renditen für private Vermieter.

Finanzierungstipps?
Philipp Netz empfiehlt: Einen 10-Jahres-Plan erstellen, mehrere Banken anfragen und sich nicht von der ersten Absage entmutigen lassen.

YouTube-Interviews: [Philipp Netz: Wohnen & Vermieten] | [Mehrfamilienhäuser]