Kapitalanlage-Immobilie finanzieren: Was Banken heute wirklich erwarten

Kapitalanlage-Immobilien zu finanzieren gehört für viele Kunden zur Vermögensplanung genauso dazu wie die private Altersvorsorge. Was früher jedoch oft schon mit wenig Eigenkapital und überschaubarem Einkommen möglich war, ist heute deutlich anspruchsvoller geworden. Gestiegene Zinsen, strengere Bonitätsprüfungen und besondere Fallstricke – etwa bei Mietpool-Objekten – führen dazu, dass viele Finanzierungsanfragen scheitern, die vor einigen Jahren noch problemlos durchgegangen wären.

Im Gespräch mit Kathleen Rajkov, Senior Sales Managerin im Team Süd bei starpool, wird schnell deutlich, wo die häufigsten Fehler liegen – und worauf Vermittler von Anfang an achten sollten. Sie sieht täglich, was bei Banken funktioniert und was nicht.

Der Wunsch nach einer Kapitalanlage-Immobilie ist trotz der veränderten Rahmenbedingungen ungebrochen. „Einer der Hauptgründe ist ganz klar das Thema Altersvorsorge. Die Immobilie gehört in den klassischen Vermögensaufbau einfach dazu und bietet vielen Kunden eine gute Steuersparmöglichkeit“, erklärt Kathleen Rajkov.

Hinzu kommt der Gedanke der Selbstfinanzierung: Eine vermietete Immobilie soll idealerweise durch steigende Mieteinnahmen den eigenen Finanzierungsaufwand tragen. Genau an diesem Punkt liegt heute jedoch die größte Herausforderung. Der Puffer zwischen Mieteinnahmen und monatlicher Rate ist deutlich kleiner geworden.

Wie stark sich die Rahmenbedingungen verändert haben, verdeutlicht ein konkretes Rechenbeispiel. Kathleen Rajkov rechnet es vor: „Wo ein Kunde vor einigen Jahren 300.000 Euro mit einer Gesamtannuität von 3,5 Prozent und einer Monatsrate von rund 875 Euro finanzieren konnte, liegt die Rate heute bei etwa 1.375 Euro – bei einer Annuität von 5,5 Prozent. Das sind rund 500 Euro mehr im Monat.“

Diese Differenz decken die Mieteinnahmen in vielen Fällen nur noch knapp – oder gar nicht. Banken gehen deshalb deutlich vorsichtiger vor und kalkulieren Mietausfälle aktiv ein. Ein säumiger Mieter lässt sich nicht kurzfristig ersetzen, und Räumungsverfahren können sich über Monate hinziehen. Die monatliche Rate läuft in dieser Zeit weiter. Entsprechend müssen Kunden in der Lage sein, solche Phasen finanziell selbst zu überbrücken.

Die grundlegenden Anforderungen an eine Kapitalanlage-Finanzierung haben sich nicht verändert – wohl aber die Strenge, mit der sie geprüft werden. Kathleen Rajkov fasst die wichtigsten Punkte zusammen:

Solides Einkommen:
Die monatliche Rate muss dauerhaft aus eigener Kraft tragbar sein – unabhängig von den Mieteinnahmen.

Einkommensuntergrenzen:
Einige Banken setzen Mindestgehälter voraus oder prüfen, ob die monatliche Belastung bestimmte Grenzen überschreitet.

Echtes Eigenkapital für Erwerbsnebenkosten:
Grunderwerbsteuer, Notar- und Maklerkosten müssen aus vorhandenen Mitteln bezahlt werden.

Beleihungsauslauf:
Viele Banken setzen bei Kapitalanlage-Finanzierungen klare Grenzen, häufig bei maximal 90 Prozent.

Auch bei Kapitalanlage-Immobilien spielt der Zustand des Objekts eine wichtige Rolle. Kathleen Rajkov nennt ein Beispiel: „Denken wir an Nachtspeicheröfen, die es in manchen Bestandsimmobilien noch gibt. Hier wird vom Käufer erwartet, dass entsprechende Modernisierungsmaßnahmen eingeplant und umgesetzt werden.“

Energetischer Sanierungsbedarf sollte daher frühzeitig erkannt und in die Finanzierung einbezogen werden. Wer das übersieht, riskiert nicht nur eine Ablehnung durch die Bank, sondern auch laufende Kosten, die die Wirtschaftlichkeit der Investition deutlich beeinträchtigen können.

Mietpool-Immobilien werden im Vertrieb häufig als vergleichsweise risikoarmer Einstieg dargestellt. Das Prinzip: Die Mieteinnahmen einer Wohnanlage werden gebündelt und gleichmäßig auf alle Eigentümer verteilt – unabhängig davon, ob die eigene Wohnung vermietet ist oder leer steht.

Aus Sicht der Banken fällt die Bewertung deutlich zurückhaltender aus. „Wir haben kaum Banken, die Einnahmen aus Mietpools tatsächlich ansetzen. In der Regel kalkulieren wir hier mit 0 Euro Mieteinnahme“, so Kathleen Rajkov.

Das bedeutet: Die Finanzierung muss vollständig aus dem eigenen Einkommen tragbar sein.

Hinzu kommen strukturelle Nachteile, die in der Beratung offen angesprochen werden sollten. Gerade bei Neubauprojekten kann es dauern, bis alle Einheiten vermietet sind – entsprechend niedrig fallen die Ausschüttungen in den ersten Jahren aus. Zudem haben Eigentümer keinen Einfluss auf Mieterauswahl oder Miethöhe.

Fehlendes Eigenkapital schließt eine Finanzierung nicht grundsätzlich aus – erfordert aber eine saubere Strategie.

„Viele Kapitalanleger verfügen bereits über eine selbst genutzte Immobilie. Über eine Kapitalbeschaffung auf der Bestandsimmobilie lässt sich gebundenes Vermögen freisetzen und als Eigenkapital einsetzen“, erklärt Kathleen Rajkov.

Alternativ kann eine lastenfreie oder gering belastete Immobilie als zusätzliche Sicherheit dienen.

Nachrangdarlehen spielen in der Praxis eine untergeordnete Rolle. Sie kommen nur in Ausnahmefällen zum Einsatz – und ausschließlich dann, wenn die Erwerbsnebenkosten bereits durch Eigenkapital gedeckt sind. Ihr Zweck liegt in der Verbesserung des Beleihungsauslaufs, nicht im Ersatz fehlender Eigenmittel.

Ein typisches Muster aus der Praxis: Der Fokus liegt zu stark auf der Immobilie – und zu wenig auf der eigenen Bonität.

Häufig werden zudem eigene Wohnkosten nicht oder falsch angegeben. Das betrifft insbesondere Fälle, in denen Kunden mietfrei beim Partner wohnen. Banken setzen hier häufig pauschal 600 bis 800 Euro monatlich an. Hintergrund ist die Annahme, dass sich Lebenssituationen ändern können und diese Kosten dann tatsächlich entstehen.

Besonders anspruchsvoll sind sogenannte Geschwisterfinanzierungen. Sie werden genutzt, um eine Finanzierung durch zwei Einkommen tragfähiger zu machen. In der Praxis werden dabei jedoch oft zwei getrennte Haushalte als gemeinsamer Haushalt dargestellt – ein Punkt, der bei Banken regelmäßig zu Problemen führt.

Eine korrekte Darstellung der Haushaltsstruktur ist daher entscheidend, um früh realistisch einschätzen zu können, welche Banken überhaupt infrage kommen.

Mit wachsendem Immobilienbestand steigt auch der Prüfungsaufwand. Mietverträge, Kontoauszüge bestehender Darlehen, Nachweise über Mieteinnahmen – die Anzahl der erforderlichen Unterlagen nimmt deutlich zu.

Ab einer gewissen Portfoliogröße bewerten Banken den Kunden zudem nicht mehr als klassischen Privatkunden, sondern eher als vermögenden Investor. Damit gehen andere Anforderungen an Unterlagen und Prüfung einher.

Das Fazit aus der Praxis ist klar: Je sauberer ein Vorgang vorbereitet ist und je transparenter er bei der Bank eingereicht wird, desto höher ist die Wahrscheinlichkeit einer schnellen und positiven Entscheidung.

Die Antwort ist einfach: so früh wie möglich.

„Sobald die erste Frage entsteht, sollte man sich austauschen“, so Kathleen Rajkov. Ob es um die technische Abbildung im Antrag, die Auswahl der passenden Bank oder die Einschätzung komplexer Konstellationen geht – das Sales Management versteht sich als Sparringspartner im gesamten Prozess, nicht erst dann, wenn ein Antrag bereits gescheitert ist.

Sie begleiten gerade einen Kunden bei einer Kapitalanlage-Finanzierung und sind unsicher, welche Bank passt? Sprechen Sie uns an – das Sales Management von starpool ist von der ersten Frage an dabei.