Baufinanzierung 2030: Warum Vermittler wichtiger werden

Wie sieht die Baufinanzierung 2030 aus? Dominik Burchert, Geschäftsführer der BKS Finanzkonzept GmbH und seit 2019 in der Baufinanzierung tätig, erwartet keinen Markt, der einfacher wird. Im Gespräch mit Christian Niemann, Geschäftsführer von starpool, beschreibt er steigende Anforderungen, neue Kundenerwartungen und einen stärkeren Einsatz von KI. Für Vermittler bedeutet das: Fachwissen, Voranfragen und persönliche Verhandlung bleiben entscheidend.

2019 sei der Markt für ihn zunächst vor allem durch fallende Zinsen geprägt gewesen, die ersten zwei Jahre habe er als ruhig erlebt, erinnert sich Burchert. Mit Corona und später der Zinswende habe sich das Tempo deutlich erhöht.

Besonders prägend war ein Neubauvorhaben, bei dem ein junges Paar bereits fast alle Unterlagen für die Commerzbank zusammengestellt hatte. Dann wurde die Neubauförderung für Effizienzhäuser und Effizienzgebäude 55 gestrichen. Sie wäre ohnehin zum 31. Januar 2022 ausgelaufen – das Bundeswirtschaftsministerium zog das Ende jedoch am 24. Januar ohne Vorlauf vor und legte gleichzeitig die gesamte BEG-Förderung der KfW auf Eis. Der große Zinsanstieg kam erst danach. Aus dem Förderstopp wurde so der Auftakt einer längeren Kette schlechter Nachrichten für dieselben Kunden.

Den Anker liefert das Europace-Datenportal: Für zehn Jahre Zinsbindung liegt der durchschnittliche Zinssatz aktuell bei 4,04 Prozent. Burcherts Korridor beschreibt damit keine Trendwende, sondern die Fortschreibung des heutigen Umfelds. Bemerkenswert findet er weniger die Höhe als die Stabilität: dass der Markt nach Corona, Ukrainekrieg und diversen geopolitischen Verwerfungen überhaupt bei rund 4 Prozent steht, zeige, „dass wir gerade recht resilient werden in dem Bereich“.

Wie schnell es trotzdem gehen kann, zeigte das Frühjahr 2025. Nach Bekanntgabe des Schuldenpakets erhöhte die ING ihre Konditionen zum 7. März 2025 über alle Zinsbindungen um 0,50 Prozentpunkte und verkürzte dafür sogar die Nachlauffrist. Burchert hielt die Meldung zunächst für einen Tippfehler. Seine Schlussfolgerung: Staatsverschuldung ist zu einem spürbaren Zinstreiber geworden.

Die Preise im Bestand dürften sich außerhalb der Top-Metropolen ungefähr im Rahmen der Inflationsrate entwickeln. Für Vermittler verschiebt sich damit die Aufgabe: Nicht nur die Finanzierbarkeit, sondern auch der realistische Kaufpreis und die künftigen Modernisierungskosten gehören in die Beratung.

Ein schlechter Energieausweis ist dabei kein Ausschlusskriterium, sondern „immer erst mal ein Indiz, da genauer hinzugucken“. Wichtig ist die Unterscheidung zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis: Ein Verbrauchsausweis bildet das bisherige Nutzerverhalten ab. Dasselbe Objekt schneidet beim Studenten, der nie zu Hause ist, völlig anders ab als bei der älteren Dame, die es gerne warm mag. Auch bei den unteren 25 Prozent der Energieausweise, den sogenannten Worst Performing Buildings, ist eine Kernsanierung nicht zwangsläufig nötig.

Beim Neubau gibt es weniger Verhandlungsspielraum. Burcherts Beispielrechnung: rund 450.000 Euro Herstellungskosten, etwa 50.000 Euro Baunebenkosten und je nach Region 100.000 bis 300.000 Euro für das Grundstück. Ein Neubau beginnt damit bei ungefähr 600.000 Euro. Dafür weiß der Käufer, dass zunächst keine Sanierung ansteht – „weniger Wundertüte, mehr kalkulierbar, teuer, aber dafür langfristig etwas sorgloser“.

Seit 2019 hat außerdem das Fertighaus an Bedeutung gewonnen: Was damals ein Nischenprodukt war, prägt heute die meisten Neubauprojekte seiner Kunden. Für den Neubau erwartet Burchert bis 2030 ein größeres Preissteigerungspotenzial als im Bestand, gedämpft durch den Wettbewerb der Anbieter. Seit Mitte 2025, verstärkt 2026, landen wieder mehr umsetzbare Neubauvorhaben auf seinem Tisch.

Der vermietete Anteil im Markt ist beachtlich: Laut Europace-Datenportal sind 27,3 Prozent der finanzierten Objekte vollständig vermietet, weitere 9,9 Prozent kombinieren Eigennutzung und Vermietung. Zusammen enthalten damit 37,2 Prozent aller finanzierten Immobilien mindestens einen vermieteten Teil.

Burchert beobachtet seit 2025 eine Wiederbelebung der reinen Kapitalanlagen – ausdrücklich nicht als deutliche Zunahme, sondern als Rückkehr zum Normalzustand. Kunden kämen besser vorbereitet und akzeptierten, dass Eigenkapital erforderlich ist. Einen Trend zur Teilvermietung sieht er dagegen nicht, empfiehlt das Modell aber seit Langem: Mieteinnahmen verbessern die Liquidität und federn die monatliche Belastung ab.

„Alles wird komplizierter“ – so fasst Burchert die Entwicklung bei Unterlagen, Bonität und Beleihung zusammen. Die Messlatte liege deutlich höher als 2019, als „gefühlt noch jedes Projekt finanzierbar“ gewesen sei. Heute könne kein Vermittler mehr mit nahezu hundertprozentiger Sicherheit vorab sagen, dass ein Fall durchgeht.

Er arbeitet deshalb fast jede Baufinanzierung mit einer Voranfrage an – selbst dann, wenn der Fall unproblematisch aussieht. Sie zeigt früh, wie unterschiedliche Banken den Fall bewerten; die Erkenntnisse fließen in die Antragstellung ein. Genau darin sieht Burchert die langfristige Existenzberechtigung der Branche: „Je komplizierter es wird, desto mehr werden wir gebraucht und desto mehr können wir unsere Kompetenz dann auch ausspielen.“

Auf Kundenseite ist Künstliche Intelligenz in der BAufinanzierungsberatung längst angekommen. Viele lassen sich per ChatGPT persönliche Baufinanzierungsleitfäden erstellen – nach Burcherts Beobachtung nicht nur jüngere Menschen, sondern über eine breite Altersschicht hinweg. Die Qualität schwankt, doch die Kunden kommen besser vorbereitet ins Gespräch. Er sieht darin einen Vorteil: Er arbeite lieber mit jemandem, der vorbereitet ist und an manchen Stellen eine etwas zu harte Meinung hat, weil die Beratung dann auf Augenhöhe beginnt.

In der eigenen Arbeit nutzt er KI für klar abgegrenzte Aufgaben: Formulare erstellen, Grundrisse auswerten samt Wohnflächenberechnung, alte Verträge auf Vollständigkeit prüfen. Bei der Grundrissauswertung nimmt ihm die Technik nach eigener Schätzung rund 70 Prozent der Arbeit ab – geprüft wird trotzdem jedes Ergebnis.

Zurückhaltender ist er bei automatisierten Kreditentscheidungen. Wenn Kriterien und Ablehnungsgründe nicht mehr nachvollziehbar sind, entsteht eine Blackbox: Das erschwert die Erklärung gegenüber Kunden und nimmt dem Vermittler die Möglichkeit, gezielt an den richtigen Stellschrauben zu drehen.

Burchert setzt bei KI auf Entlastung im Arbeitsalltag, zieht bei automatisierten Kreditentscheidungen aber eine klare Grenze. KI beschleunigt Prozesse und bereitet Kunden besser vor, löst aber nicht die fachliche und kommunikative Komplexität einer Finanzierung.

Für die Praxis heißt das: Kunden früh auf ein Zinsniveau um 4 Prozent und realistische Eigenkapitalanforderungen einstellen. Bei Bestandsobjekten die Sanierungsprüfung in die Kaufpreisverhandlung ziehen. Bei komplexen Fällen die Voranfrage zum festen Prozessschritt machen. Und den direkten Draht zu den Banken pflegen – Burchert rät, „proaktiv nach Lösungen zu suchen“ und über die Plattformarbeit hinaus Ansprechpartner kennenzulernen.

Je komplexer der Markt wird, desto mehr zählen Fachwissen, Netzwerk und persönliche Begleitung. Burcherts abschließende Empfehlung: „Es ist heutzutage wichtiger denn je, sich jetzt auch untereinander zu vernetzen.“

Quellen

• Interview mit Dominik Burchert, BKS Finanzkonzept GmbH, im starpool-Podcast, veröffentlicht am 24.08.2026.
• Europace Datenportal, Datenstand August 2026, abgerufen am 24.08.2026.
• Bundeswirtschaftsministerium: Förderung für energieeffiziente Gebäude der KfW vorläufig gestoppt, 24.01.2022.
• ING: Konditionserhöhung um 0,50 % ab 07.03.2025, abgerufen am 24.08.2026.

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