Wohnungsmarkt Q3 2026: Kaufinteresse macht Pause, Beratung bleibt gefragt

Höhere Bauzinsen bremsen die Kaufnachfrage. Gleichzeitig zieht das Interesse an Mietwohnungen in den Städten an, während die Immobilienpreise stabil bleiben. Für Finanzierungsvermittler entsteht daraus vor allem eines: Gesprächsbedarf.

Im dritten Quartal 2026 hat sich die Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt verschoben. Bauzinsen von rund 4,3 Prozent bei zehnjähriger Zinsbindung veranlassen viele Kaufinteressierte, ihre Pläne zunächst zurückzustellen. Zwischen Mai und September gingen die Kaufanfragen bundesweit um 7 Prozent zurück, während die Mietanfragen um 12 Prozent stiegen.

Der Wunsch nach Wohneigentum ist damit nicht verschwunden. In allen Regionsklassen liegt die Kaufnachfrage weiterhin über dem Niveau des dritten Quartals 2023. Viele Interessierte rechnen neu oder weichen vorerst auf den Mietmarkt aus. Aus einer konkreten Kaufabsicht wird so häufig ein „Noch nicht“, aber kein grundsätzliches „Nein“.

​Wie stark die Kaufnachfrage zurückgeht, hängt wesentlich vom Standort ab. In den acht Metropolen lagen die Kaufanfragen im dritten Quartal 9 Prozent unter dem Niveau des Vorquartals. Im Umland der Metropolen betrug der Rückgang 8 Prozent, in kreisfreien Städten 6 Prozent.

Deutlich geringer fiel die Veränderung im ländlichen Raum aus. Hier ging die Kaufnachfrage lediglich um 2 Prozent zurück. Das in vielen ländlichen Regionen niedrigere Preisniveau kann dazu beitragen, dass sich der Anstieg der Finanzierungskosten weniger stark auf die Nachfrage auswirkt.

Für die Beratung heißt das: Der bundesweite Durchschnitt sagt wenig über die konkrete Situation einzelner Kundinnen und Kunden aus. Entscheidend ist, wie sich Preise, Nachfrage und Finanzierungskosten am jeweiligen Standort entwickeln. Der ländliche Raum verzeichnet derzeit zwar ebenfalls eine rückläufige Kaufnachfrage, allerdings den geringsten Rückgang aller Regionsklassen.

Die Preisentwicklung spricht ebenfalls gegen einen flächendeckenden Einbruch des Kaufmarktes. Die Angebotspreise für Bestandswohnungen stiegen im dritten Quartal bundesweit um 0,3 Prozent gegenüber dem Vorquartal. Im Durchschnitt wurden 2.653 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Gegenüber dem Vorjahresquartal entspricht das einem Plus von 4,1 Prozent.

Weniger Nachfrage und trotzdem leicht steigende Preise – das wirkt zunächst widersprüchlich. Ein Grund ist das weiterhin begrenzte Angebot. Bis neue Wohnungen geplant, genehmigt und bezugsfertig sind, vergehen häufig mehrere Jahre. Die kurzfristig verfügbare Zahl an Immobilien bleibt daher vielerorts knapp.

Wichtig für die Einordnung: Das WohnBarometer erfasst Angebotspreise. Der tatsächlich vereinbarte Kaufpreis kann darunter liegen. Gerade bei Immobilien, die bereits länger angeboten werden, lohnt es sich deshalb, mit Kundinnen und Kunden auch über mögliche Verhandlungsspielräume zu sprechen.

Den einen Wohnungsmarkt gibt es dabei nicht. In München lagen die Angebotspreise für Bestandswohnungen bei 8.309 Euro pro Quadratmeter und damit 0,4 Prozent unter dem Vorquartal. Die Angebotsmieten stiegen dagegen um 0,4 Prozent auf 20,20 Euro pro Quadratmeter.

In Hamburg und Berlin gingen die Kaufpreise jeweils um 1,5 Prozent zurück, während die Bestandsmieten weiter zulegten. Leipzig entwickelte sich anders: Hier stiegen die Kaufpreise um 0,7 Prozent und die Mieten um 1,2 Prozent. Diese Unterschiede zeigen, warum eine regionale Betrachtung für die Finanzierungsberatung unverzichtbar ist.

Wer den Immobilienkauf wegen der Finanzierungskosten verschiebt, bleibt häufig länger als geplant zur Miete. Viele Haushalte, die heute eine Mietwohnung suchen, hatten zuvor den Erwerb von Wohneigentum geprüft.

Besonders in den Städten macht sich diese Verschiebung bemerkbar. In kreisfreien Städten lagen die Anfragen nach Mietwohnungen im dritten Quartal 7 Prozent über dem Vorquartal, in den Metropolen 6 Prozent. Im Umland der Metropolen ging die Nachfrage dagegen um 3 Prozent zurück, im ländlichen Raum um 4 Prozent.

Die Angebotsmieten entwickelten sich trotz der höheren Nachfrage bislang vergleichsweise ruhig. Bundesweit stiegen die Mieten für Bestandswohnungen um 0,5 Prozent auf durchschnittlich 9,01 Euro pro Quadratmeter. Bei Neubauwohnungen betrug der Anstieg 1,1 Prozent auf 13,42 Euro pro Quadratmeter.

Für Kaufinteressierte bleibt der langfristige Kostenvergleich deshalb wichtig. Eine aktuell niedrigere monatliche Mietzahlung ist nicht automatisch dauerhaft die günstigere Lösung. Ebenso wenig lässt sich ein Immobilienkauf allein anhand des gegenwärtigen Zinssatzes beurteilen.

In eine realistische Betrachtung gehören die voraussichtliche Mietentwicklung, Kaufnebenkosten, verfügbares Eigenkapital, Instandhaltungsaufwendungen und die langfristige Tragfähigkeit der Finanzierung. Auch eine andere Tilgungsvariante, ein angepasster Kaufpreis oder die Suche in einer benachbarten Region können die Ausgangslage verändern.

​Wenn eine klassische Finanzierung aktuell nicht tragfähig erscheint, rücken alternative Modelle in den Fokus. Eines davon ist der Mietkauf – und gerade hier lohnt sich ein genauer Blick.

Der Einstieg klingt zunächst einfach: Die Immobilie wird sofort bezogen, monatlich wird eine vereinbarte Rate gezahlt und der Kauf erfolgt zu einem späteren Zeitpunkt. Doch nicht jede Zahlung wird vollständig auf den Kaufpreis angerechnet. Häufig bleibt außerdem eine hohe Schlussrate, die nach mehreren Jahren aus eigenen Mitteln oder über eine neue Finanzierung beglichen werden muss.

Das Zinsrisiko verschwindet dadurch nicht. Bei vielen Modellen verlagert sich ein Teil des Finanzierungsrisikos lediglich auf einen späteren Zeitpunkt. Zu welchen Konditionen die Schlussrate in fünf, zehn oder 15 Jahren finanziert werden kann, ist bei Vertragsabschluss nicht absehbar.

Hinzu kommt: Die tatsächlichen Kosten sind bei einem Mietkauf häufig weniger leicht zu erkennen als bei einem klassischen Annuitätendarlehen. Entscheidend ist, wie hoch Anzahlung, monatliche Zahlungen und Schlussrate ausfallen – und welcher Anteil davon tatsächlich auf den Kaufpreis angerechnet wird.

In der Beispielrechnung aus unserem Video summieren sich die Zahlungen für eine Immobilie mit einem Kaufpreis von 300.000 Euro auf rund 390.000 Euro. Kaufnebenkosten sind dabei noch nicht berücksichtigt. Das Beispiel zeigt, warum Mietkaufangebote nicht allein anhand der monatlichen Rate bewertet werden sollten.

Eingebettetes Video von unserem Kanal „Wohnen und Finanzieren“

In einer Folge unseres Kanals „Wohnen und Finanzieren“ gehen wir den Vertrag, die Kosten und die möglichen Risiken Schritt für Schritt durch. Das Video eignet sich auch zum Weiterleiten an Kundinnen und Kunden, die sich bereits mit einem Mietkaufangebot beschäftigen.

​Für Finanzierungsvermittler liegt das Potenzial in dieser Marktphase nicht nur im kurzfristigen Abschluss, sondern vor allem in der kontinuierlichen Begleitung. Kundinnen und Kunden, die ihre Kaufpläne zurückgestellt haben, sollten deshalb nicht aus dem Blick geraten.

Eine aktive Wiedervorlage schafft die Möglichkeit, veränderte Rahmenbedingungen erneut zu prüfen. Vielleicht ist inzwischen mehr Eigenkapital vorhanden, der Kaufpreis wurde angepasst oder eine Immobilie in einer günstigeren Region kommt infrage. Auch neue Fördermöglichkeiten oder veränderte Finanzierungskonditionen können die ursprüngliche Entscheidung beeinflussen.

Gute Beratung heißt in dieser Marktphase, Orientierung zu geben: mit regionalen Marktdaten, einem transparenten Vergleich von Miete und Kauf und einer Finanzierung, die langfristig zum verfügbaren Budget passt.

Die Kaufnachfrage ist zurückgegangen. Der Beratungsbedarf ist es nicht. Viele Kaufinteressierte brauchen derzeit keine Absage an ihre Pläne, sondern einen belastbaren Weg, um sie zu einem späteren Zeitpunkt umzusetzen.

Quelle der Marktdaten: ImmoScout24 WohnBarometer Q3 2026, Kaufmarkt und Mietmarkt.